小谷です。今週はじめの話になりますが、Mさんというお客さまの物件調査に。ただ、調べてみるとどうも色々問題があることがわかりました。Mさんにブログに書かせていただくご承諾を得ましたので、顛末を少しご紹介。これから物件探しをされる方の参考になれば。

 

●管理規約でフローリング不可の物件は絶対に無垢床は貼れない

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現状は全室カーペット、水回りのみクッションフロアという物件。こういう物件では、管理規約でフローリングに変更することが可能かどうかの確認が最優先です。先日、軽く見学には立ち会わせて頂いたのですが、すでに物件購入後、お引渡しも済んでいる状態。

不動産屋さんよりフローリングは可能だと聞いたということと、以前同じマンション内でフローリングに変更した物件のオープンハウスを見られたことがあるとのことで、まぁ大丈夫なのかな、とこちらも楽観視していたのですが、いざ採寸調査で管理人さんに聞いてみると『フローリングは絶対ダメですよ』とけんもほろろな対応。管理規約を確認させてもらうと、遮音性能どうこうの説明はなく、ただ『フローリングは禁止』とだけ書いてある・・・

前にフローリングにしてた物件があったそうなんすけど・・・と聞いてみても、知らない、とのことで、どうもその物件はナイショでリフォームしたもののようです・・・で、フローリング絶対無理っぽいですが、とMさんに報告、重要事項説明書見せてもらうと、大きくフローリング不可と書いてます・・・どうしてこの状態でフローリング貼れるなんて言ったんだ、不動産屋さん・・・

例えば、こういった物件でも管理組合や理事会と折衝して、フローリング工事を認めてもらうよう働きかけることも可能なのかもしれません。なぜカーペットが良くて、フローリングがダメなのか、その理由から聞いていって、性能を確保すればどちらも同じってことを説明し、管理規約の細則にでも追加してもらうとか。ですが、経験上これはかなり難しいのと、できたとしても途方も無い時間が掛かるはずです。

ですので、リノベーション前提で物件を買うなら、購入前に管理規約を確認するのは絶対忘れてはいけません。営業マンが大丈夫ですよ、といっても、事例をみたことがあったとしても、それは何の確約にもなりません。Mさんが物件を購入する前に一緒に見学させて頂いてたら防げたんだけど、その時はそこまで頭が回らなかったとのことで・・・無念です。

不動産購入は大胆さも要りますが、慎重さはもっと必要です。せっかく物件買っても思ったようなリノベーションができないようでは意味がないですもんね・・・

 

●引渡し前の現状確認はしっかり行っておく

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実は今回はこれだけではなく・・・4周が外部に面していて、下の階もないこの物件、冷え込みは相当厳しかったのか、住まい方の問題なのか、今まで見た中で最もすごいカビ・・・クロスもめくれまくってます。室内もかなりカビくさい・・・

特にベッドを置いていたであろう部分は、隠れてた部分だけみごとにカビ。壁一面のクロスが剥がれてしまっている部分は、おそらくタンスを置いていたのだと思います。

実はMさんが最初に物件見学しにいった際は、売主さんが居住中で、家具も置いてあったためにカビにはほとんど気づかなかったそう・・・たぶんリフォームはほとんどせずに住めるかな、とまで思っていたくらいだとか。ところが引渡しの際、家具が無くなってみると至るところカビだらけだった・・・ということのようです。

これは売主さんの説明不足だったかどうかは微妙です。私も以前住んでいた団地、ある程度カビ生えている予感はありましたがニオイとかは全く気になりませんでしたが、引っ越しで物を全てどかしてみると押入れの中とか真っ黒なカビ。途端にカビくささが気になるようになって、すごいもんだと改めて実感した次第・・・物がなくなることで飛散しやすくなるせいかも。

カビの話は一旦置いといて、物件を購入しようと考えた際、『リフォームせずに住める』『リフォームしないと住めない』の判断は主観が入るにせよ、必ず購入前に必要ですよね。お金掛かりますからいろいろ計画しておかないといけません。リフォームせずに住めると思って購入してみたら、リフォームなしには住めなかった、が一番困るわけです。

なお大手の不動産業者さんでは、『物件状況等報告書』や『付帯設備表』という一覧を作り、引渡しの際に現状を正確に確認してもらい、トラブルを無くすような動きをされているようです。

なお、引き渡し後に器具が壊れていることに気づいたり、汚れや劣化に気づいた場合は、一週間以内であれば売主側に補修を求めることができるよう取り決めているとのこと。が、それを超えてしまうと『誰が壊したのか、汚したのか』の判断が難しくなることから補修を頼むのは難しいようです。

引渡し時は買主側にも冷静な目が必要。売主さん居住中の場合は細かいチェックは気を遣うのはもちろんなんですが、気付かなかったことであとで困るのは自分です。引き渡されてしまうと、よほど大きな瑕疵で無い限り、あとは誰も助けてくれないと考え、現状確認に関しては入念に行う必要がある、ということですね。

 

今回のMさんに関しては、なんとかカビの補修を売主側に求めつつ、物件の売却を視野に入れて動かれる
とのこと。とっても大変だと思います・・・次の物件探しの際は絶対に声を掛けてください、とアドバイスしておきました。みなさんも物件は購入前に十分なチェックをされることをお勧めしておきます。

2014年4月26日