木のマンションリフォーム・リノベーション　マスタープラン一級建築士事務所-兵庫県西宮市-神戸・大阪・京都・奈良で国産材・自然素材・漆喰や珪藻土を使った中古住宅改装

リフォームという言葉は早くから使われているので、皆さんよく耳にしているかと思います。
そして、最近よく聞くようになってきたのがリノベーションという言葉。

この 「リフォーム」 と 「リノベーション」、皆さん同じに思われがちですが、 結構違うんですよ。
知ってました？リノベーションはリフォームの別の言い方とかではないんです。

では、簡単に説明します。

リフォーム

建築的には改築（面積はそのままで、間取りを変更）、改装（クロスの張り替えやキッチンの入れ替え等の模様替え）、修繕（設備修理や雨漏りの修繕）等です。

つまりリフォームとは、老朽化した建物を初期の性能に戻したり、クロスの張り替え等といった、いたって簡単な小規模な工事のことです。

リノベーション

建物の持つ初期の性能以上に、新たな付加価値を付け加え再生させることであり、スケルトン状態（躯体の状態、空の箱状態）から配管工事・間仕切り変更・建物用途の変更（コンバージョン）等の大規模な工事のことを指します。

つまりリノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して、性能を向上させ価値を高め、建物を再生させ、もう一度生まれ変わらせることなんです。

中古マンションを購入して、自分仕様に変更しより良い暮らし方を望んでいる方は、リノベーションになるんですよ。
お間違えなく！！

公庫融資の対象となる中古マンションについては、利用条件の判別が非常に複雑になっており、少し注意が必要です。

優良中古マンションとは．．．
中古マンションのなかで、居住性能、維持管理に優れていると、金融公庫が認定したマンションのことです。
一般の中古住宅に比べて、購入物件の築後年数、返済期間の点で優遇されます。

優良中古マンションには、住宅金融公庫が平成六年に創設した、中古マンションの取得に関わる融資制度が適用されます。

それまでの中古マンション融資が、新築後経過年数が十七年以内のものを対象とし、返済期間が二十年以内だったのに対し、この優良中古マンションに対する制度では、管理組合などにより良好に管理されており、また将来の大規模修繕が円滑になされるよう準備されたマンションなら、築年数の制限を設けず、返済も最長三十年以内になりました。

なおこの制度設立と同時に、一般の中古マンションについても、融資可能期間が築十七年から二十年に延長されました。

優良中古マンションは、通常の中古マンションに比べて資金計画面で有利であり、売り易い中古マンションというわけです。

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マンションの床面積の表示方法には、内法計算による登記簿面積と、壁芯計算による専有面積（パンフレットなどに用いられる） の２種類があります。

この 「内法計算」 と 「壁心計算」 で、床面積の違いがでてくるのです。

登記簿面積－内法計算【 うちのりけいさん】－

「内法」 は壁に囲まれた内側の面積を算定する方法で、 「壁心」 面積よりも５～６％程度小さくなります。
マンションの登記簿に記載される面積はこちらの 「内法」 面積であり、国税の規定などで 「50平方メートル以上」 といった条件が付く場合は、この 「内法」 面積が基準となります。

なお、 「壁心」 は 「へきしん」 だったり 「かべしん」 だったり、さらには 「壁心」 ではなく 「壁芯」 と書く場合もあるなど、用語として統一されていない状態です。

専有面積 －壁心計算【 へきしん （かべしん） けいさん 】－

「壁心」 は、壁の厚みの中心線に囲まれた面積を算定する方法で、マンションのパンフレットなどに記載される面積はほとんどこちらの方法になります。

マンションでいう面積には、大きく分けて2種類あります。
専有面積と共有面積。

さて、それぞれこの2つにはどのような違いがあるのでしょうか？

専有面積

マンション1棟の建物全体のうち、何階の何号室という形で区切られた室内空間のこと。つまり、実際に生活する部屋等をいいます。
法的には区分所有の対象になる部分で、普通の所有権と区別して※区分所有権といわれています。壁紙や天井、床などの内装材、電気・電話の配線、給排水管のうち共用竪管までの横引き管などは専有部分に含まれ、コンクリートの骨組み自体（躯体）、外壁、戸境壁、柱などは共用部分にあたります。共用部分との違いには注意が必要です。

共用面積

マンションの建物のうち、専有部分以外の部分のこと。
コンクリートの骨組み、エレベーター・受水槽などの設備、外廊下やエントランスなど、居住者が共同で使う対象はすべて共用部分にあたります。
バルコニーや専用庭は専有部分と勘違いされやすいですが、いずれも共用部分の専用使用部分になります。また、区分所有法で決められて変更できない「法定共用部分」と管理規約で決められる変更可能な「規約共用部分」があり、所有権は区分所有者全員の共有となります。

リノベーションする際に必ず知っておきたいことが、この共有部分の存在です。
専有部分（実際の居住空間）に関して、たいていのリノベーションは可能ですが、この共有部分に関しては一定のルールが必要になってきます。
バルコニーや専用庭は勝手に変更できません。一番間違いやすいので、注意して下さい。

価格と一概にいってもいろいろです。
新築物件と中古物件では価格の決め方に違いがあります。

販売価格 【はんばいかかく】

分譲地や建売住宅、新築マンションなどの広告などに出ている価格。

売主の不動産会社が、原価に経費や利益を上乗せした金額をベースに、マーケティング調査などを考慮に入れて値付けをした金額です。分譲地以外は消費税込みの表示になっています。
販売戸数が多い時は、広告では最低価格と最高価格、※最多価格帯がでています。新規販売の時には価格交渉に応じないことが多いですが、販売価格と実際の売買価格（成約価格）は必ずしも一致しないことが多いようです。

売出価格 【うりだしかかく】

中古一戸建てや中古マンションの物件広告などに出ている価格。

新築分譲の販売価格とは少しニュアンスが違います。
というのは、中古物件の場合、売主は個人であることのほうが多いからです。売主は個人が仲介会社に査定を依頼し、その結果出た査定価格に、いくらで売りたいかという売主の希望を考慮に入れて、最終的に売出価格を決めるという流れになっています。急いで売りたい時は少し低めに、余裕のある時は高めの価格で出すこともあるようです。

査定価格 【さていかかく】

仲介会社が、売却依頼を受けた不動産の価格を簡易評価することを査定といい、おおむね3か月以内に売れると想定して割り出した価格。

売主に価格をアドバイスするときには根拠を示すことが宅建業法で義務づけられており、その根拠として不動産流通近代化センターの「価格査定マニュアル」などが使われています。周辺の類似事例と該当物件を比較して、その時の相場を加味して決めるのが一般的です。不動産鑑定士による正式な鑑定評価とは違ってきます。

みなさん、不思議に思ったことはありませんか？

情報誌やチラシなどでよく目にする『駅近、徒歩○○分！！』これをうのみにしていると、購入してから痛い目にあいます。実は、これにはカラクリがあるんです。

では、実際どのように計測されているのでしょう。

徒歩時間

実は、現地から交通機関の最寄り駅や商店、学校、公共機関などへの歩いていく場合の所要時間は、不動産公取協の表示規約で決められています。
道路距離80mにつき1分を要するものとして計算されているのです。1分未満の端数が出る場合は切り上げて計算されます。

例）500mの場合
［500m÷80m/分＝6.25分］となり、表示は「7分」となります。
ここには、信号待ちや踏切の待ち時間、坂・階段の昇り下りによる時間のロスなどは考慮されていないのです。つまり、実際には全然違う場合が出てくるのです。

『徒歩○○分』はあくまで参考。実際に自分で歩いてみて確かめるのが一番です。

車所要時間

自動車による所要時間を示します。
リゾート物件で良く見られる表示方法で、最寄りの鉄道駅から現地までの距離が離れていてバス便も整備されていない場合は、自動車による所要時間を示すのが一般的です。
　
『○○駅より自動車で○○分』などと表示しています。
不動産公取協の表示規約では、自動車による所要時間は、実際に利用できる道路の距離を明記することと、走行に通常要する時間（もちろん制限速度以内）を表示すること、有料道路を通行する場合はその旨を明記することなどのルールが決められています。

最寄駅までの所要時間

最寄り駅は、現地から一番近い駅を示すのが普通です。
しかし、2駅以上利用できる場合には、急行停車駅、つまり大きな駅のほうを最寄り駅として表示することがあります 。

ですから、複数の駅を利用できるところに物件がある場合には、それぞれの駅までの距離をご自分で確認することをお勧めします。

バス利用時間

各バス会社の運行時間に準じた分数を表示します。
ただし、交通渋滞などは考慮されていないので気をつけましょう。