大阪府茨木市Iさんのご依頼で物件調査&測量に行ってきました。物件は昭和48年12月築、学年でいうと私の1つ先輩の37年ながら、阪急、モノレールの南茨木駅から徒歩2分の好立地のためとても人気があるそうです。実際、リノベーションも活発に行われている大規模マンションです。

駅近くて幹線道路もすぐそばなんですが、とにかく敷地内に緑が多い。Iさんはこのマンションだけに絞って物件を探されていて、今年の夏前にも一度見学にお付き合いしたのですが、今回の物件の方が共用部分にしても専用部分にしても恵まれているように感じました。これは『買い』の物件だと思います。

環境が恵まれているとはいえ、築年数で言えばかなりのお歳。人間で言えばまだまだ若い(つもり)ですが(笑)、中身はかなり痛んでいます。設備にしてもとりあえずスケルトン前提で考える必要がありますので、改修コストはそれなりに掛かることを想定しておく必要があります。

コストの目安として、スケルトン改修なら床面積あたり最低でも15万/㎡くらいはみておくほうがいいかと・・・。設備いいの選ぶならもっと見ておいて下さい(笑)

 

このマンション、天井は上階スラブ下面に直接仕上げてあって、照明配線が全て電線で露出になっています。通常、天井の配線は天井仕上げを作ってその中で配線するか、スラブに配管を埋め込んであるかの2パターンが多いので、こういう形式はなかなか珍しい。

新たに照明を取るにあたりどうするか。わざわざ天井仕上げを作るにも天井高さに余裕はないし、コストも掛かるしもったいない気もする。あえて天井には何も照明を付けないという方法もありだなぁ。

どうしても必要な部分だけダクトレールをつけて、電源は壁側のスペースから取る、例えばダイニングのペンダントとか。こういうこと考えているときが一番楽しい・・・

 

もうひとつ、この家は断熱材が全く使われていない。外壁周りもコンクリート躯体に直接仕上げ。北側の部屋などはカビがかなり生えているようす。いくら見た目が綺麗になってもカビや結露対策ができていないと再発しますし健康的ではない。最低限、外部に面する部分だけでも断熱が必要です。

物件高さ的に吹き付けも難しいので、伊丹Oさんとこで計画中の横胴縁+スタイロ複層断熱で行こうか。エコポイントもらえる最低量使うには全周行かないと難しいだろうなぁ・・・

 

窓サッシは特に年数で痛むところ。原則、サッシの交換はできないし(まれに可能なマンションもある、もちろん色や形は現況にそろえる必要あり)、断熱性や気密性も全く期待できないのでここは内窓を付けるべき。

できれば内窓はペアガラスにしておくのが無難。既存窓はあくまで雨風避け程度に考え、気密と断熱は内窓で固めると考えた方が無理がないです。ガラスが倍になっても金額は倍にはならないし、エコポイントもらえることを考えても絶対お勧めです。

さぁ、来週初めてのプラン打ち合わせ。どんなプランにするかなぁ。まだ要望は伺ってませんが、基本的に風と視線が抜ける一室空間にしたいなと思います。はい。

 

余談ですが、最近イニシャルがIの方が多くて、この茨木のIさん始め、先日玉造で物件見学したのもIさん、伊丹で打ち合わせ中の方もIさん、先日見学会した宝塚Iさんと、Iさんラッシュです。なにかあるんでしょうか。あるわけないですね。

そういえば玉造の物件、申し込みいれるのに少し躊躇してたら他に一番手の申し込みが入ってしまったそうで、買えない可能性が大になってしまったそうです。残念・・・

不動産は大きな買い物、買い付けの申し込みを入れるのに躊躇するのも心情として分かるしなぁ・・・最近こういう話多くて、中古物件がかなり活発に動いているのが良く分かります。

まぁ、中古物件との出会いも『縁のもの』なので、潔く忘れて次に行くのが一番かと思います。とはいえ、一度でも買おうと思った物件を他の誰かに買われてしまうと、すごいショックらしいですが・・・

2010年10月6日