西宮・宝塚・芦屋・神戸。阪神間でマイホームを持つ、ということ
こんにちは。代表の小谷です。
私たちは西宮の夙川で一級建築士事務所を営んでいます。
さて、このサイトをご覧の方はこれからマイホームを、とお考えの方も多いと思います。
特に結婚や出産、お子さんの小学校入学などを機に『いざ、持ち家を！』と考えられる方も多いでしょう。私も今まさにその時期を迎えています。
マイホームといっても色々な選択肢があります。土地を買って注文住宅を建てるのか、分譲住宅を購入するのか、それとも新築マンション？
しかし近年、私たちの選択肢を狭める現実があります。まずは土地の価格高騰です。
特に西宮や宝塚、芦屋、神戸など、人気のあるエリアは坪当たり１００万円以上の土地物件がざらです。標準的な家を建てるにも３０坪程度は必要。つまり土地を購入するだけで最低３０００万円が必要です。
その上に３０坪の家を建てるとしても２～３０００万。諸経費も入れると５～６０００万以上の総予算が必要です。
しかし、８割以上の方は２～４０００万が総予算というデータがあります。庭付きマイホームの現実と理想のギャップは年々大きくなっています。
また単純に価格が上がっているのに加え、土地物件数も極端に少なくなっています。いくら私たちが一戸建てを持ちたいと考えても、夢のまた夢・・・
こうなると、［マイホーム］を考える世代の私たちに残された選択肢は、
１）新築マンションを買うか
２）建売住宅を購入するか
３）中古住宅・中古マンションを購入しリフォームするか
便利な阪神間で住みたい！と考えれば、選択肢はおのずと上のどれかになっていきます。ではそれぞれについて詳しく見ていきましょう。
１）新築マンションを購入する
この中で、新築マンションという選択肢を選ばれる方が最も多いと思います。私の友人や知り合いも次々と購入しています。
で、遊びに行かせてもらうのですが、今の新築マンションは本当に設備がすごい。 エントランスは豪華だし、セキュリティも万全。ミストサウナ付きのお風呂にピカピカのキッチン。まるでメーカーのショールームさながらです。
・・・しかし、私としては何とも言えない寂しい感覚に襲われてしまうのです。限られた面積に部屋とＬＤＫを配置しないといけないので仕方ないのですが、プランニングだけではなく、使われる床材やドア、壁紙など、『どれも同じ』に見えてしまうのです。
そして、新建材（ビニールクロスやフローリング）特有のニオイ。驚くほどどのマンションも同じニオイがします・・・無垢材や自然素材に接してきた経験からか、あのニオイにどうしても違和感を覚えます。
供給過多による売れ残りが発生し、デベロッパーも手をこまねいています。またマンション用地の減少もあって、物件の高級化が進んでいます。
事務所の近くでは二億円を超えるような物件も売り出していてビックリしました。誰が買えるんだろう？と。
売る側からすれば『薄利多売』よりも『一極集中』して、売れ残りのリスクを最小限にしたいということでしょう。
当然、ますます私たちの選択肢が狭くなっていることだけは間違いありません。
２）建売住宅を購入する
次に考えられるのが建売住宅の購入です。建売住宅も土地が高くなったおかげで価格上昇の傾向にあります。また物件数も圧倒的に減ってきています。
私も建築屋の端くれですので、今までたくさんの建売住宅の現場を見てきました。いい家を建てている会社さんもあるのですが、構造やメンテナンス性に不安を感じる施工現場を目の当たりにすることがしばしばありました。
建売住宅は不動産業者が企画するものであり、売るための家ですから『価格』が最も重視されます。売れなければ自分たちの首を絞めることになるから仕方ありません。不動産業者は建築のプロではなく販売のプロなのです。
土地取得コストが上がっているのに、販売価格を高くすれば売りにくくなる。なのにお金の掛かるデザイナーズ物件（？）が大流行していますが、コストのしわ寄せはどこに行くのでしょう。構造的な不安が拭えないのが事実です。
また一戸建てを所有する、ということは後々のメンテナンスも全て自分でやらないといけないということ。外壁や屋根は１０～２０年で塗装や塗り替えが必要。その際には数百万の出費が発生します。建売住宅を購入しようとするなら、そのことをしっかり認識しないといけません。
３）中古住宅・中古マンションを購入しリフォーム
最後の選択肢、それは中古物件を購入し、リフォームして住む、というもの。実はマイホーム取得を考える方で、この選択肢を持っていない人が多いんです。『中古はイヤだ』『新しいものがいい』という意見が、特に女性に多いからです。
現在、中古一戸建てやマンションのストックはどんどん増え続けています。人口は減少しても新築住宅は増える一方ですので当然です。国としても中古ストックの流動性を高めるための施策を積極的に行っています。このままでは空き家だらけになってしまうからです。つまり、中古物件のリフォームは政府も支援している選択肢なんです。
欧米では中古不動産が新築時より高値で取引されるケースが珍しくありません。ところが日本では新築時が最も評価が高く、築後時間が経過するほど不動産評価は下がっていき、２０年もすれば建物の価値はほとんどゼロです。
この中古物件をうまく生かすことで、コストを抑えながらマイホームを取得する、ということが可能になります。
ただし、リスクもあります。特に木造の中古一戸建てでは、耐震性やシロアリの問題があります。購入前に全てをチェックすることはなかなか難しく、購入後壁を剥がしてみたら柱が腐っている、壁の中がカビだらけという現場を何件も見てきました。
ただコンクリート造のマンションの場合は、構造的な不安、シロアリの問題がかなり少なくなります。
そこで私たちがご提案しているのがマンションリノベーションという選択肢です。
マンションリノベーションって？
これから増え続ける中古ストックをうまく活用してマイホームを手に入れる。
その解決策として私たちがご提案しているのが『マンションリノベーション』という選択肢です。
『リノベーション』とは簡単に言うと「中古マンションの全面改修・スケルトンリフォーム」です。
中古マンションのストックは山のようにあります。マンションの耐用年数は６０年と言われていますが、築２０年のマンションを改修すれば、あと４０年は住むことができます。
コストもぐっとお手頃になるのです。
何より、中古マンションには下のようなメリットがあります。
①構造・耐震等の心配点がほとんどない。『所詮中古マンションでしょ？』『一戸建てじゃないとイヤ』という方には勧めるつもりはありません。が、『自分でこだわった家に住みたい』という小さな夢を叶えさせてくれる最後の砦なのではないか？とさえ私たちは思うのです。（中古住宅で怖いのが腐食とシロアリ。壁をめくってみたら柱がなかったなんてこともあります。でもその心配はマンションにはありません。また築１３年以上のマンションならあの大震災を乗り越えたという実績もあります）
②プランの自由度がかなり高い
（２階建てではどうしても抜けない柱。マンションなら全く壁のないワンルーム空間だって可能。可動家具を動かして間仕切りにして、と可能性が広がります。）
③コストや工期、環境面でのメリット。
（築２０年のマンションを１～２０００万円で購入、あとは改装費だけ。また確認申請等が不要のため工期も短い、ストックも多いため希望地での物件を探しやすい等のメリットがあります）
ちなみに最近では、定年退職してから駅近の中古マンションを買われる団塊世代の方が増えています。『足腰も弱るからなるべく便利なところ』というのがその理由だとか。
リタイア後のご夫婦二人の終の棲家には広さもいらないので選択肢は広がります。 そして、小さくて限られた空間で、素材やプランニングにこだわったモノづくりを行うことができます。
それが『マンションリノベーション』なのです。
