木のマンションリフォーム・リノベーション-マスタープラン一級建築士事務所(大阪/兵庫/西宮/神戸/芦屋/宝塚)

マンションリフォームのツボ

大手銀行の『物件+リノベーション』ローン(2014年3月時点)


小谷です。今ちょうど打ち合わせ中の方複数が中古物件購入+リノベーションをお考えで、不動産屋さんや銀行さんと住宅ローンで色々やりとりしてます。

で、銀行によって対応が違い、なかなか興味深いので備忘録としてメモ。

『中古マンション購入+リノベーションでの住宅ローン』

一昔前は中古マンション購入を住宅ローン、リフォーム費用はリフォームローン、という考え方だったものが、最近は双方を一本の住宅ローンとして組めるようになってきた、というのはみなさんご存知のところです。

ただ、ローンはあくまで担保を元に借りるもの。リフォームやリノベーションをしても、販売価格がリフォーム代と同じだけ上がる、ということはありえない。なので、銀行にとってリフォーム費用部分は無担保に近い状態なわけです。

で、このあたりは銀行によって対応がかなり変わってきます。一緒にローンを組めるリノベーション費用の上限はどのくらいか、というのが最も大きなところで、ここを見るだけでリノベーションに関してのそれぞれの銀行の取組姿勢が窺い知れます。

その他、ローン申し込み時に必要な書類は何か?というところなど含め、大手三行(三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行)のリノベーションに関する住宅ローンの考え方の違いを、工事業者側からの視点で一覧表にまとめてみました。
(あくまで小谷調べ、不明な部分は?にしてます)

三井住友銀行 三菱東京UFJ銀行 みずほ銀行
リノベーション費用と物件価格の割合 20%程度 100%? 上限なし
ローン申込時に必要な工事見積 工事項目別の概算でOK 品番や仕様などの詳細が必要 工事項目別の概算でOK
ローン申込時に必要な図面 なくてもOK? リフォーム後の図面が必要 なくてもOK
工事費用の分割実行 引渡し時一括 工事引渡し時一括 工事契約時、工事引渡し時分割可能
顧客属性の評価 普通? 普通 厳しい

まず、リノベーション費用としていくら借りられるか、ですが、基本的に物件価格の何%か、で決められることが多いです。三井住友銀行は物件価格の20%前後までしか借りられません。物件が2000万円なら、400万円ということです。なのでよほど高い物件買わない限り、リノベーション目的で使うのは難しいです。

ちなみにUFJはおそらく100%程度、みずほに至っては上限なし。みずほでは物件価格を超えるリフォームの事前審査が通った事例がいくつかあります。

次に、ローンの申し込み時に必要な書類を見てみます。物件購入とリノベーションを同時に考えるわけですから、物件購入を決めて、ローンを申し込もう、という段階までは大抵2週間程度しかありません。

で、この申込の際に必要な書類として、見積書とリフォーム完成予想の図面、があるわけですが、この短期間で全面リノベーションのプランを決めて、詳細な見積もりを出す、というのは正直、無理です・・・

銀行側もそれを十分承知しているわけですが、ここでまた違いが。図面無し、各工事項目の概算だけあればいい、というみずほ銀行に対し、三菱東京UFJは詳細な見積もり項目とリフォーム後の図面の提出が必要になります。

プランも決まってないから図面もないし、図面なければ見積もり出るわけないことは分かってて、申し込み段階でプランや詳細項目の提出が必要なのか・・・貸しはするけど、歓迎はしてないよ、という姿勢なのか・・・

これはローンの実行方法にも現れてまして、工事契約時と工事引渡し時でそれぞれローンの分割実行をしてくれるみずほに対し、あくまで工事引渡し時に一括でしか実行してくれないUFJ、という違いがあります。

工事費については契約時と引渡し時に半分ずつ、というのが一般的。全面リノベーションでは工務店さんの工事費が高くなりがちなので、引渡し時にしか実行されないとなると、契約時の支払い分は自己資金で用意する必要があり、使い勝手は非常に悪い・・・

と、大手都市銀行だけみてもリノベーションに関する取り組み方に大きな違いがあることがよく分かります。今のところリノベーションに関してはみずほ銀行の一人勝ちといっていい状態。ただその分、顧客属性の評価は厳しく、勤務年数などはかなり細かく突っ込まれるようです。

もちろん、金利あっての住宅ローンです。それ以外の部分、リノベーション前提での使い勝手、という意味で、あくまで参考として見て頂ければと思います。

築37年のマンションをリノベーションするとき(大阪府茨木市)


大阪府茨木市Iさんのご依頼で物件調査&測量に行ってきました。物件は昭和48年12月築、学年でいうと私の1つ先輩の37年ながら、阪急、モノレールの南茨木駅から徒歩2分の好立地のためとても人気があるそうです。実際、リノベーションも活発に行われている大規模マンションです。

駅近くて幹線道路もすぐそばなんですが、とにかく敷地内に緑が多い。Iさんはこのマンションだけに絞って物件を探されていて、今年の夏前にも一度見学にお付き合いしたのですが、今回の物件の方が共用部分にしても専用部分にしても恵まれているように感じました。これは『買い』の物件だと思います。

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信州伊那谷産の山桜が現場に届くまで


先日届いた吹田Tさん邸の山桜の無垢板。今日前田木材さんのブログを見ていたら、なんと加工されるところが載ってました。さらにこの板、長野の材木屋さんから見つけてくれたものだということまで判明・・・

 

※写真は長野県の柏屋木材さんのブログより拝借。

信州伊那谷産の山桜だそうです。長さ3600mm×幅500mm×厚60mm・・・デカイ・・・すごく探し回ってくれていることがブログに書かれていました。柏屋木材さんに感謝です・・・

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エコカラット


北側の寝室などに提案することの多い、INAXさんの『エコカラット』。特に写真の『たけひご』というくしびきのようなデザインが国産無垢材との相性がよくて使います。

ちなみにエコカラットのどこがすごいのか、というと、まずは珪藻土や漆喰塗りをはるかに凌ぐ吸放湿効果。メーカーによると珪藻土の4~5倍の性能があるそうだ。

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加湿は大事。


今日はほんと寒かったっすね・・・現在午後8時すぎ。写真左の外気温は7度・・・真冬なみ・・・
ダウンジャケット着てきて正解。ちょっと早いかと心配でしたが(笑)

それでも暖房なしで22度の室温を保ってる事務所はすごい。上は住宅だし、両隣はテナントで囲まれてる立地条件もあるでしょうけど、昼間の日差しが結構入ってたので蓄熱してるんでしょう。
(サーバーとかパソコンとか照明器具が多いので廃熱が暖房代わりになってるかも・・・)

全て外気に囲まれている一戸建てよりマンションが暖かい理由でもあります。

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ウインドーラジエーターでの窓際結露対策


先日東京電力さんのショールームにお邪魔する機会があって、そこで面白い商品を見つけました。『ウインドーラジエーター』というもので、窓の下に置いて使う暖房器具。

冬が近づくにつれどんどん寒くなっていきますが、特に窓のガラス面は熱をどんどん逃がす(つまり冷えるってこと)場所。窓近くで冷やされた空気は重くなって床面を流れます。
これが足元の冷えに繋がる『コールドドラフト』という現象。

このウインドーラジエーターですが、窓面で暖房することで不快なドラフトをなくし、部屋の温度を上げやすくするもの。と同時に、冬場の奥さんの大敵、窓の結露を抑制する効果もあります。

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無垢材の家具を考える(マンションリフォームのツボ)


DSC_5374無垢材の家具作りの参考に頼んでいたサンプルが続々到着。ただでさえ狭い事務所がえらいことになっています・・・

で、これは鳥取の智頭杉の薄板パネル。以前に訪問させて頂いたサカモトさんに無理を言って作ってもらったもの。

木のブラインドなんかも作られているサカモトさんの薄板技術を活かして、打ち合わせ中の物件の無垢材家具の材料に使う予定。

 

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近隣の方への配慮(マンションリフォームのツボ4)


imageマンションは複数の住民が住む『共同住宅』です。これは住民それぞれが思いやりを持って暮らすことができればメリットになりますが、配慮に欠けていたり、自己中心的な人の存在があるとデメリットに早変わりします。

壁一枚で別々の世帯が接しているわけで、お互いを思いやる配慮がないと気持ちよく暮らせないのは当然ですよね。

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設備の寿命(マンションリフォームのツボ3)


0027 先日、築30年のマンションに住んでおられるお客さんとお話する機会がありました。
『キッチンは新築時から同じのを使っている』という話になり、物持ちがいいですね、なんていってたんですが、そんなマメな方でも風呂と洗面はリフォーム済みとのこと。

マンションに住み続ける以上、いつかはリフォームの時期がやってきます。住宅設備、特に浴室とか洗面台は10年も使うとどうしてもガタが来ちゃうし、水周りは劣化が早い。

ご自宅にお伺いすると水周りはリフォームされている場合が多くて、新築時から同じのを使い続けている、という方はまれ。

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天井裏の確認は大事(マンションリフォームのツボ2)


 

中古マンションを見に行った際、私が一番最初に見るのがここ。左写真のように部屋の中に天井裏を点検するハッチが付いてる場合と、ユニットバスの天井が開く様になってる場合がある。古いマンション、特にリビングや廊下などは、右側写真のように天井裏がなく、コンクリートに直接吹き付けして仕上げている場合が多い。

この場合、電気配線はコンクリート埋め込みなので、照明位置の変更や追加をするには配管を露出するか、新たに天井を作る必要があります。

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