木のマンションリフォーム・リノベーション-マスタープラン一級建築士事務所(大阪/兵庫/西宮/神戸/芦屋/宝塚)

FAQ



マスタープラン一級建築士事務所と他社の違いはなんですか?


私たちは兵庫県西宮市にある一級建築士事務所です。

家を建てるときに工事をするのは工務店さんですが、工務店さんは建設業免許という資格を持っていないと家を建てることができません。ところがリフォームやリノベーションでは建設業免許が必要ないために、どんな会社でも参入できているのが現状です。

そのため、一部の心ない業者が起こす欠陥工事や金銭面でのトラブルなどが多発しています。

私たちは建築設計事務所として、また木造住宅を手掛けてきた経験を活かして、建築のプロの立場からご提案する『建築屋のリノベーション・リフォーム』を行っています。

また、リノベーションを通じた国産材普及活動の一環として、官公庁や各種団体へのセミナー活動なども行っています。

参考ページ→<セミナー・講演報告


リフォームで欠陥工事やトラブルが多いと聞きます。施工はどうなるのですか?


当社は設計事務所ですので、プランニングのお打ち合わせと設計図面作成、現場の監理チェックを行います。
工事に関しては、私たちが技術レベルの高さをよく分かっている地元の工務店さんにお願いしています。

お客さまと工務店さんの間に第三者として入りますので、甘えやミスのない工事ができるのが特徴です。


建築家に頼んでリフォームするのが夢なのですが、設計料はどれくらい掛かりますか?


通常は請負金額(工事金額)に応じて、総額の何%という方法で設計料が決まりますが、リノベーションの場合、総額の多少に関わらず手間がほとんど変わらない場合がありますので、工事床面積(内法面積)あたりいくら、という方法で算出しています。

工事の内容によって左右しますが、基本設計料はおおむね1㎡あたり20000円から30000円程度となっています。諸経費も含むと、70㎡のマンションの一般的な工事では大体180~240万円前後となるケースが多いです。単価に関しては床面積が大きいほど低く、小さいほど高くなり、造作家具の作り込みなどが多いほど高くなります。

遠方の場合は別途交通費を頂きます。詳細な見積もりは打ち合わせ時に提示させて頂いています。


建築家に頼むと高い家になるイメージがあるのですが・・・


設計と施工を同時に行っている工務店さんに依頼する場合に比べ、『設計料』が必要になりますので割高に感じられると思います。実際、一般的なリフォーム専門業者に比べれば割高になることが多いようです。

ただ、工務店にお願いする場合でも、プランニングや設計、図面作成は必要です。つまり、設計料は掛かるはずなのですが、多くの会社では設計料を見積書に記載せず、その他の経費として計上しているケースが多いようです。

設計事務所に頼むメリットとは『設計と施工が別の組織になる』ことだと私たちは考えます。本来、設計者は施工者がミスや間違いを犯さないための監視役に徹する必要がありますが、設計と施工を同じ会社で行った場合、利益を同じくしているため、設計者・施工者ともに甘えが出ることがありますが、それはあってはならないことです。

家づくりにおいて、一番の主役であり、スポンサーでもある施主の側に立って、公平なアドバイスをするのが、プロデューサーである設計事務所の仕事だと私たちは考えます。

設計料にはプランニングや設計のための費用だけではなく、工事を円滑に進めるためのアドバイス料やミスを防ぐためのチェック料も含まれていると考えて頂ければと思います。


設計事務所に頼むのは敷居が高いイメージがあります・・・


もともと設計事務所が設計を行い、工務店さんが工事をする、というのはごく一般的な選択肢でした。ところが、現在では設計事務所に依頼することはとても贅沢なことだと考えられています。また小難しい先生が出てきて自由にさせてくれない、というイメージを持たれている方も多いようです。

が、実際は工務店さんと施主さんの間に設計のアドバイザーとして入るのが設計事務所の仕事です。施主さんのご要望をお聞きして、最善と思われるアドバイスをするという点では大手メーカーでも工務店でも設計事務所でもなんら変わりはありません。

ただし、私たちは設計の専門家です。例えお客さんが『こうしたい!』という強い要望を持たれていたとしても、それが最善でないと判断すれば全く逆のご提案をすることもあります。たくさんの選択肢の中で最も良いものを選んで頂きたいからです。それがプロの義務であると考えています。


リノベーションについて


リノベーションってなんですか?


リフォームとリノベーションの違いは何ですか?という質問をよく頂きます。言葉だけが独り歩きしている状況ですので、会社によって定義がまちまちです。

リフォームは、古くなった部分だけを新しいものに替える、修繕作業です。
リノベーションとは、古いもののよさを活かして、新しい価値を生み出すことと考えています。

中古マンションの場合は非常に画一的なプランが多いのが現状です。
そのありきたりの間取りを、使える部分はそのままに、ライフスタイルに合わせて柔軟に改善する、というのが私たちのリノベーションです。簡単に言えば、大規模なリフォーム工事と考えて頂けるといいと思います。


現在住んでいるマンションを改装したいのですが。


現在住まわれているマンションのリノベーションの場合、まずはご要望をお伺いし、住戸内の測量・配管や電灯配線等の確認・壁の柱や梁の天井下がりの確認をさせて頂くことになります。

測量に関しては、例え新築当初の図面があったとしても、内寸を正確に計測しますので、2時間ほどのお時間を頂く事になります。正確な図面が作成するために必要な作業となります。

測量の際に、実際の現場を確認しながら、現状のお住まいの不満点をお聞きしていきます。例えば水周りの使い勝手や導線、各部屋の明るさや風通し、北側の部屋のカビや結露はどうか?などをお聞きし、なるべく問題が解決できるようなご提案をさせて頂きます。

『ただ新しくする』のではなく『暮らし方を一新する』のがリノベーションだと私たちは考えています。



プラン提案は図面だけですか?イメージが掴めるかどうか不安なのですが・・・


リフォーム工事の場合、現在の状態が新しくすることによってどう変わるのか?を平面図だけで理解するのは非常に困難です。我々建築業に従事している人間でも、平面図だけでは伝わらないことが多々あります。

私たちはプランを考える際、測量した寸法に基づき、3次元CADシステムを使って立体的に構造体を描き、その中に壁や床を配置していく、という手法を取ります。こうすることで、工事する際に問題となる箇所を事前に把握しながら、実現可能なボリューム、実際の開放感を確認しながらプランニングを行うことができます。

ご提案の際には、立体的なイメージとしてご提案しますので、出来上がりのイメージを掴みやすい、とご好評を頂いています。仮想空間の室内を歩いてみたり、見回したりすることもでき、非常に分かりやすいのですが、平面だけのご提案にくらべ、作成に手間と時間が掛かるのが難点です。

立体作成には正確な寸法測定が要求されますので、作る側としては大変なのですが、拾い上げた寸法から立体パースが立ち上がった際の感動もひとしおですし、それを見て頂いたお客さんの驚く顔を見ることができるので必ず行うようにしています。

3次元パース参考ページ→<CGパースでみる設計のポイント>


『こんなイメージにしたい』という具体的なものがないのですが・・・


リノベーションを行う際に、具体的なイメージをしっかり持っておられる方のほうが少ないのが現状です。ですので、お打ち合わせをしていく中で、どんな雰囲気が好みなのか、材料はどんなものがいいのか、こちらからアドバイスしながらご選択頂くようにしています。

ただし、イメージというものは十人十色。お打ち合わせを進める中で意思の疎通を図るために、例えば住宅雑誌などから自分の好みに近い写真を集めて頂いたりすることで、希望されている雰囲気はぐっと伝わりやすくなります。

私たちのポリシーは『飾らない・シンプルで機能的、だけど温かいざっくりとした家』です。特にご要望のない場合、お話をお伺いしながらもっとも機能的で、飽きのこないデザインをご提案させて頂きます。


建築家に頼むと奇抜なデザインにされないかと不安です・・・


一時『建築家の造る家』がブームになり、奇抜で斬新なデザインの住宅が持て囃されたことがありました。現在でもそういった住宅が住宅雑誌の紙面を飾っています。

私たちはもともと工務店で設計を学び、現場の最前線で建築を見てきた経緯があります。現場で大工さんや電気屋さん、左官屋さんに『この図面じゃ施工できないよ』と叱られながら設計を身につけてきた現場上がりの設計事務所です。

素晴らしい学歴があるわけでも、有名な先生に師事したわけでもありませんので、斬新なデザインは苦手ですが、『現実的な』デザイン、施工性や間違いの起こりにくい納まりや、工数の少なくて済む方法を考えることの方が好きな事務所です。

ご提案に関しても、なるべく材料を少なく、工程を少なく、活かせるものを活かしたシンプルなプランニングとなってしまいます。ですので奇抜で斬新なデザインをお望みの方には少し物足りなさを感じられるかも知れません。

また、国産の無垢材や自然の素材を使うことを前提としてご提案しますので、新築マンションのように、ピカピカしたフローリングやビニールの壁紙などの新建材を使った家は苦手分野となってしまいます。

リノベーション・リフォームの内容について


リノベーションでどこまでできるのでしょうか?


中古マンションの場合は、各戸はコンクリートの壁で囲まれた空間です。その『コンクリートの箱』の中に、壁や天井を作って部屋を分け、キッチンや洗面台、お風呂などを配置して住戸となっています。

そのため、コンクリートの内側であれば、床や天井、壁の移動、部屋の変更など、原則ほとんどのことが可能です。

ただし、配管の位置や状態によって水廻りの移動は制限されることが多く、また共用部分は基本的に変更することはできません。例えば窓の形や大きさ、玄関ドアの取替えなどは共用部分となりますのでできません。


工事の期間はどれくらいですか?


工事が始まれば大体2ヶ月~3ヶ月程度が目安となっています。
工事前の打ち合わせ期間も1ヶ月~3ヶ月程度必要ですので、入居までは最低6ヶ月程度は見ておいて頂けるといいと思います。



リノベーションしたいのですが、住みながら改装することはできますか?


原則はお断りしています。本当に大変なのですが、仮住まいに引っ越して頂くようにしています。
これは住みながらのリフォームはお客さんにも、施工する職人さんにもストレスが大きいためです。

特にキッチンやお風呂、トイレなどの入れ替え時や、工事中の騒音などは通常の生活ができない、また自分の家で職人さんがずっと作業をしている、というのは想像以上のストレスです。

仮住まいの際、荷物を預けるトランクルームや引越し屋さんの手配に関しては、私たちが業務提携している押入れ産業さんのサービスもございますのでご利用下さい。


今のマンションはカーペット敷きなのですが、無垢フローリングに変更できますか?


マンションで最も問題になるのが『音』です。特に上の階からの騒音はクレームとなりやすいので注意しないといけません。

一時期、騒音対策としてカーペット敷きのマンションがたくさん建てられました。このカーペット敷きをフローリングに変更できるかどうかは、マンションの管理規約を調べるほかありません。そもそもカーペット以外不可、というマンションもあるようですので注意が必要です。

管理規約によって『遮音性能さえ満たせばよい』という場合は、無垢フローリングの下に乾式二重床を施工することで性能を確保することができます。この施工方法が私たちの標準仕様となっています。


リビングと廊下に少し段差があるのですが、フラットにすることはできますか?


最近のマンションは水周りの配管スペース確保のため、床を上げているものもありますが、ほとんどのマンションでは洗面室や浴室、トイレのみ床を上げている場合が多いようです。要はこの高さに合わせてしまえば家中フラットな状態にすることはできるのですが、天井高が低くなるのと、窓サッシに段差ができるのでお勧めできません。

もし天井裏スペースがたくさんあるようでしたら、天井を解体して高くすることが可能な場合もあります。ですが全て現場を確認するまでは判断できません。


工事の騒音などで近隣に迷惑が掛かるのでは、と心配です。


おっしゃるとおり、工事の騒音はかなり大きなものとなります。
今まで仲良くしていた近隣の方とのトラブルだけは絶対に避けたいところです。

近隣の方への対策として、工事前の近隣住戸へのご挨拶に加え、大きな音のする工事の際は周りの住戸の方へ必ずあいさつがてらのご報告をするよう徹底しています。

また朝は9時以降、夕方も5時以降は工事を行わない、工事車両は決められた場所にだけ駐車、といったマナーの遵守を管理人さんのご理解を頂きながら徹底しています。


素材について


国産材ってなんですか?


読んで字のごとく、日本で育った木のことです。日本は世界有数の森林国であり、そのほとんどが人によって植えられた『人工林』という珍しい国なんです。この豊富な資源を家づくりに活かそう、というのが私たちのポリシーです。


なぜ国産材にこだわっているのですか?


昔から日本の家は近くの山の木で作られてきました。ところが戦後、大きくて使いやすいという理由で輸入材がたくさん使われるようになり、現在家で使われる木材は、大多数を外国から輸入した外材で補っているのが日本の現状です。

例えるなら、自分の家の畑に野菜が実っているのに、わざわざスーパーで輸入野菜を購入しているようなもの。かといって安いのか?というと、差はほとんどありません。使いやすいから、ずっと使ってるから、という理由だけなんです。

日本の木が使われない、売れないことで日本の林業は大きく衰退し、せっかく植えられたのに採算が合わないために手入れをされない荒れ放題の山が全国各地にあります。こういった山は木が十分根を張らないため、土砂崩れなどの環境破壊の一因となっています。

最近、日本の食糧自給率の低さが問題視されていますが、木材に関しては今の需要を補えるだけのストックがあるのです。少しでも日本の木を使うことで、林業の再生のみならず、環境保全に繋がる。メイドインジャパンの材料にこだわるのはそういった理由なんです。


使われる国産材はどのようなものですか?


日本の木の大多数を占める杉(スギ)や高級材といわれる檜・桧(ヒノキ)、また信州や東北に多い唐松(カラマツ)などをご提案しています。

床材としてのフローリングや、壁や天井に使う羽目板(はめいた:1センチほどの薄めの材料)として使ったり、大黒柱としてリビングに設置してみたり、飾りとして天井に使ったり、と用途は多彩です。

カウンターやベンチ材には広葉樹を使うことも多いです。

また無垢の木を内装に使うことで、癒し効果、断熱性や保温性の向上、湿度の調整機能など人に優しい様々なメリットを得ることができます。


無垢材は傷が付きませんか?


新築マンションで使われる、表面がつるつるしたフローリング(合板フローリングや複合フローリングと呼ばれます)は、表面加工をすることで汚れにくく、掃除もしやすくなっています。中には木が使われていないものもあり、きれいな木目がプリントされて『あたかも木』であるかのように作られています。

それに比べ、無垢の木のフローリングはまさに『木そのもの』です。表面は柔らかく、硬いものを落としたり、家具を引きずったりすると傷がつきます。なので『無垢材はイヤだ』とおっしゃる方が多いようです。

ここで少し、田舎の古い家のことを思い出して下さい。畳の間に続く縁側や廊下は全て木で作られていたと思います。その縁側や廊下の傷や汚れはきっと気にならなかったはずです。

実際に木を使った家を何件も建ててきましたが、住まれている方は『傷が気になったのは最初だけ。慣れてくると味になってきますよ』と口を揃えて言われます。

同じプリント模様の繰り返しでできている合板フローリングは確かに『傷つきにくく』できていますが、重いものや尖ったものを落とせば必ず傷が付きます。一度傷ついた合板フローリングはもう元には戻りません。また10年もすると表面の塗装が剥がれはじめてくることもあります。

日本人が合理化や利便性を追求することで失ってしまった『ゆとり』。無垢フローリングとの生活はそんなゆとりを思い出させてくれるものとなることだけは間違いありません。

私たちのオフィスも床には無垢スギ材のフローリングを使用しています。傷がどの程度付くのか、実物をご覧頂くのが一番早いかも知れません。

また、無垢材のフローリングの保護として私たちがお勧めしているのが、ミツバチの巣を原料にした『未晒し蜜ロウワックス』です。リーズナブルで子供が舐めても安心。また自分たちで簡単に必要なだけ塗ることができます。



漆喰(しっくい)や珪藻土(けいそうど)の壁に憧れています。塗ることはできますか?


漆喰は石灰から作られた日本の伝統的な塗り壁材です。お城の外壁や蔵の壁などで今でもその姿を見ることができます。

近年、住宅の壁材としてビニールクロス(壁紙)が急速に普及し、ほとんどの住宅で使われています。
安い・張りやすい・汚れにくいといった特徴があり、非常に便利なものだからです。

ところが、便利な材料は時として人間に牙をむきます。ビニールクロスを張る際に使われる接着剤や、クロスそのものに使われている化学物質が引き起こす病気(シックハウス症候群)が急速に増加し、社会問題となったのです。

こういった背景もあり、最近では本物の良さを見直す人たちが漆喰や珪藻土(けいそうど)といった塗り壁を使うことが多くなってきました。

塗り壁には独特の風合いや優しさ、湿度を調整する機能などのメリットがありますので、私たちも積極的にお勧めしています。

ただ、塗り壁は左官やさんの技術によって塗られるものです。ただ貼って終わり、のクロスと違い、手間や時間、コストが大きく掛かってきます。またきれいな塗り壁を作るにはしっかりした下地も必要。その処理にもまたコストが掛かります。
家全体を塗り壁にしようとすると、クロス貼りの数倍のコストと時間が必要です。


設備について


今のアルミサッシが古くなっているのですが交換できますか?


鉄筋コンクリート造のマンションでは、コンクリート自体の耐久性は高く、法定対応年数は60年と決められています。なので構造体は問題ないのですが、アルミや鉄でできている窓サッシや手すりなどはどうしても先に劣化してしまいます。

特に中古物件を見学に行かれた際に、窓の劣化が気になることが多いようです。

ただ、窓サッシに関しては住戸専有部分ではなく、居住者全員の共有部分となりますので、原則取替えはできません。ただあまりに劣化がひどい場合や、通常の生活に支障をきたすほどの問題がある場合は、管理組合の承認を得て改修することができる場合があります。

しかし基本的には交換できませんので、方法としては内側にもう一枚サッシを付ける、建具を付けることで見た目やデザインを変更することになります。

内側に窓を取ることで、デザインや見た目のほかに、断熱性や気密性、遮音性が上がるメリットがあります。特に北側の部屋の窓などでは、冬場に結露が発生してビショビショになったり、カビが生えたりするのを防ぐ効果もあります。


キッチンをカウンターキッチンに変更したいのですが?


一昔前のマンションといえば、壁側に設置された壁付けキッチンが多かったのですが、最近、カウンターキッチンを望まれる方が老若男女問わず増えています。
料理をしながらリビングの様子が分かる、家族みんなで調理をできる、といった点が魅力のようです。

現状のキッチンを壁付けからカウンターに変更できるかどうかは、給水や排水、それから換気扇の配管ができるかどうかに掛かっています。特に問題になるのが排水です。排水配管を設置するスペースが床下に取れない場合、壁際で配管スペースを確保したりといった工夫が必要になります。

ただし一階住戸の場合、床下空間が大きく取られているケースがあり、その場合は比較的自由にキッチンや洗面などの水周りの位置や形を変更できる場合もあります。
大きく間取りやプランを変更したいという場合など、一階住戸を選ばれる、というのも一つの手です。


コストについて


中古物件+リノベーションは住宅ローンが組みにくいって本当ですか?


中古物件を購入し、その後リノベーションを行う場合、今までは『中古物件購入』と『リノベーション工事費用』の2つのローンを組む、というケースがほとんどでした。

また、リノベーション工事の際に利用する『リフォーム専用のローン』は、住宅ローンに比べ利率が高く、上限金額も低く設定されているために非常に使いにくいローンでした。

中古物件購入に関しても、築年数が古い場合には、ローン期間を短く設定する銀行もあり、中古物件+リノベーションを考える方の大きな壁となっていました。

しかし最近では、政府が中古住宅ストック活用を推進していることやリノベーション自体の需要の高まりを受けて、各銀行がリノベーションの際に有利な住宅ローン商品を続々出してきています。

中には中古物件購入・リノベーション費用・諸経費までを一本化できるローンも出てきています。

また、銀行によっては建築業者からの相談の際に有利なローンを提案してくれるところもありますので、ローンのご相談に関しては一度私たちにして頂いた方がスムーズに進むケースが多いようです。

『住宅ローンってよく分からない』という方はまずはメール等で悩みや不安をお聞かせ下さい。なるべく最善のご提案をさせて頂きます。


諸経費はどんなものがどれくらい必要ですか?


中古物件を買ってリノベーションの場合、新築購入との大きな違いが『不動産仲介手数料』が掛かるという点。これは不動産取引の際に不動産業者さんに支払う手数料のことで、

購入物件価格の3%+6万円+消費税

が必要になります。2000万円の物件であれば、

2000万円×3%=60万円+6万円+3.3万円=693000円

の手数料が必要です。

その他、住宅ローンを利用する場合は保証料や団体信用生命保険加入料、火災保険などで数十万円。

また不動産登記に掛かる手続き料、購入後には不動産取得税なども必要になります。

最終的には購入物件価格の6%程度が上記手数料で必要になります。

また、引越し費用やカーテン、家具、家電の購入まで考えると、購入費用の10%程度は掛かると考えておくとよいと思います。


リノベーションのコストはどれくらい掛かりますか?


マンションリノベーションでは、既存の壁や床などを解体する工事や、キッチンなどの設備を新しくする工事、新たに床や壁を作る工事、電気配線やガス、水道など、内容によって様々な種類の工事が発生します。

これらに掛かる費用は工事内容やスケールなどで大きく変わりますので一概に金額をお伝えするのは難しいのですが、打ち合わせ時に細かい見積もり書をご提示しています。

また、コストやリノベーションの実例に関しては、私たちの資料『木のマンションリノベーション』に詳しく載せさせて頂いています。ご希望の方に郵送でお送りしています。


Powered by WordPress & BizVektor Theme by Vektor,Inc. technology.