木のマンションリフォーム・リノベーション-マスタープラン一級建築士事務所(大阪/兵庫/西宮/神戸/芦屋/宝塚)

中古物件選びのツボ

マンション最上階の勾配天井



久しぶりに購入前の中古物件見学。クライアントは高校の同級生。普通、零細設計事務所の仕事は友人と親戚が多いのが定石・・・なんだけど、実は私はやったことなくて・・・友達が少ないだけかな(笑)


ということで本題。この物件、最上階で屋根が三角形の勾配屋根になっている。こういう外観の最上階物件は、内部の天井も高くできることが多い。


実は今回、希望エリアが広かったことや、面白いリノベを望んでいることもあって、こういう物件をあえて紹介してみた。調べてみると案の定、天井裏には広大な空間があった。

ただ最初の写真を見ると分かるが、室内は平天井に仕上がっていることがほとんどで、普通は気づかないケースが多い。住んでいる人でも知らないこともある(汗)


今まで数件、こういった勾配天井物件のリノベーションをさせてもらったが、パッと見は戸建の平屋住宅のように仕上がる。高さによってはロフトを作ったりすることも可能で、同じ面積でも場合によっては1.5倍くらいの居住面積を取れたりもする。

ちゃんとした高さの部屋を確保するのは法規その他色々な面で難しいが、例えば子供室だったら、低い三角天井でリビングが見渡せるロフト部屋も面白いかも知れない。


また、高さをそのまま活かして解放的なリビングにすることももちろん可能。見た目は平屋の戸建住宅にしか見えない、非常に気持ちのよい空間にすることができる。

もちろんデメリットもしっかりあって、最上階物件は得てして他の部屋よりも価格は少し高いし、工事費用も大きくなる。また、最上階の天敵である夏の暑さの問題もある。断熱面積はかなり大きくなるので改修費用もかなり上がってしまう。

ただそういったデメリットを差し置いても、勾配天井の魅力は大きい。設計者としても色々なアイデアが浮かんでくる面白さもあり、こういう物件の相談がくると、自ずとテンションが上がってしまうのは否定できない・・・

Google マップ

なお、これから勾配天井の物件探しを考えている方にワンポイントアドバイス。

不動産情報には最上階という表示はあっても、勾配天井かどうかは載っていない。なので、物件をグーグルマップで検索して、航空写真で屋根形状を確認する。最近はグーグルアースに連動して、立体的に俯瞰できるようになってかなり便利になった。

また建築基準法の高さ制限により、建物が斜めに削られている場合は、例えば10階建の7階や8階でも最上階の場合もあるので難しい・・・

最終的には物件見学に行って、ユニットバスの天井点検口を覗いてみるしか確認のしようがないんだけど・・・最後は、プロに任せましょう。連絡くださいませ。

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マンション購入時の管理規約と現況の確認について


小谷です。今週はじめの話になりますが、Mさんというお客さまの物件調査に。ただ、調べてみるとどうも色々問題があることがわかりました。Mさんにブログに書かせていただくご承諾を得ましたので、顛末を少しご紹介。これから物件探しをされる方の参考になれば。

 

●管理規約でフローリング不可の物件は絶対に無垢床は貼れない

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現状は全室カーペット、水回りのみクッションフロアという物件。こういう物件では、管理規約でフローリングに変更することが可能かどうかの確認が最優先です。先日、軽く見学には立ち会わせて頂いたのですが、すでに物件購入後、お引渡しも済んでいる状態。

不動産屋さんよりフローリングは可能だと聞いたということと、以前同じマンション内でフローリングに変更した物件のオープンハウスを見られたことがあるとのことで、まぁ大丈夫なのかな、とこちらも楽観視していたのですが、いざ採寸調査で管理人さんに聞いてみると『フローリングは絶対ダメですよ』とけんもほろろな対応。管理規約を確認させてもらうと、遮音性能どうこうの説明はなく、ただ『フローリングは禁止』とだけ書いてある・・・

前にフローリングにしてた物件があったそうなんすけど・・・と聞いてみても、知らない、とのことで、どうもその物件はナイショでリフォームしたもののようです・・・で、フローリング絶対無理っぽいですが、とMさんに報告、重要事項説明書見せてもらうと、大きくフローリング不可と書いてます・・・どうしてこの状態でフローリング貼れるなんて言ったんだ、不動産屋さん・・・

例えば、こういった物件でも管理組合や理事会と折衝して、フローリング工事を認めてもらうよう働きかけることも可能なのかもしれません。なぜカーペットが良くて、フローリングがダメなのか、その理由から聞いていって、性能を確保すればどちらも同じってことを説明し、管理規約の細則にでも追加してもらうとか。ですが、経験上これはかなり難しいのと、できたとしても途方も無い時間が掛かるはずです。

ですので、リノベーション前提で物件を買うなら、購入前に管理規約を確認するのは絶対忘れてはいけません。営業マンが大丈夫ですよ、といっても、事例をみたことがあったとしても、それは何の確約にもなりません。Mさんが物件を購入する前に一緒に見学させて頂いてたら防げたんだけど、その時はそこまで頭が回らなかったとのことで・・・無念です。

不動産購入は大胆さも要りますが、慎重さはもっと必要です。せっかく物件買っても思ったようなリノベーションができないようでは意味がないですもんね・・・

 

●引渡し前の現状確認はしっかり行っておく

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実は今回はこれだけではなく・・・4周が外部に面していて、下の階もないこの物件、冷え込みは相当厳しかったのか、住まい方の問題なのか、今まで見た中で最もすごいカビ・・・クロスもめくれまくってます。室内もかなりカビくさい・・・

特にベッドを置いていたであろう部分は、隠れてた部分だけみごとにカビ。壁一面のクロスが剥がれてしまっている部分は、おそらくタンスを置いていたのだと思います。

実はMさんが最初に物件見学しにいった際は、売主さんが居住中で、家具も置いてあったためにカビにはほとんど気づかなかったそう・・・たぶんリフォームはほとんどせずに住めるかな、とまで思っていたくらいだとか。ところが引渡しの際、家具が無くなってみると至るところカビだらけだった・・・ということのようです。

これは売主さんの説明不足だったかどうかは微妙です。私も以前住んでいた団地、ある程度カビ生えている予感はありましたがニオイとかは全く気になりませんでしたが、引っ越しで物を全てどかしてみると押入れの中とか真っ黒なカビ。途端にカビくささが気になるようになって、すごいもんだと改めて実感した次第・・・物がなくなることで飛散しやすくなるせいかも。

カビの話は一旦置いといて、物件を購入しようと考えた際、『リフォームせずに住める』『リフォームしないと住めない』の判断は主観が入るにせよ、必ず購入前に必要ですよね。お金掛かりますからいろいろ計画しておかないといけません。リフォームせずに住めると思って購入してみたら、リフォームなしには住めなかった、が一番困るわけです。

なお大手の不動産業者さんでは、『物件状況等報告書』や『付帯設備表』という一覧を作り、引渡しの際に現状を正確に確認してもらい、トラブルを無くすような動きをされているようです。

なお、引き渡し後に器具が壊れていることに気づいたり、汚れや劣化に気づいた場合は、一週間以内であれば売主側に補修を求めることができるよう取り決めているとのこと。が、それを超えてしまうと『誰が壊したのか、汚したのか』の判断が難しくなることから補修を頼むのは難しいようです。

引渡し時は買主側にも冷静な目が必要。売主さん居住中の場合は細かいチェックは気を遣うのはもちろんなんですが、気付かなかったことであとで困るのは自分です。引き渡されてしまうと、よほど大きな瑕疵で無い限り、あとは誰も助けてくれないと考え、現状確認に関しては入念に行う必要がある、ということですね。

 

今回のMさんに関しては、なんとかカビの補修を売主側に求めつつ、物件の売却を視野に入れて動かれる
とのこと。とっても大変だと思います・・・次の物件探しの際は絶対に声を掛けてください、とアドバイスしておきました。みなさんも物件は購入前に十分なチェックをされることをお勧めしておきます。

札幌のマンション事情


先日の住木センターさんの発表会で名刺交換させて頂いた札幌の材木店さんからご丁寧なメールを頂きました。

札幌は寒いので結構マンションが多い、というのは以前問い合わせ頂いたお客さまから聞いたことがありましたが、私、北海道はまだ一度も足を踏み入れたこともない場所なので、よく分かってませんでした。

今回、札幌在住の方の貴重なご意見を頂きました。なるほど~という点がありましたのでご紹介したいと思います。

 

<札幌のKさんから頂いたメール>

(前略)さて、札幌の住宅事情ですが、かなりマンションは人気があります。
地方にいる人は札幌信仰があります。道内人口は減少傾向にありますが、札幌は横ばいで、今後も横ばいで推移すると予測されています。

地方から札幌に移住してきた人が家を探すとき、戸建てはかなり交通の不便な分譲地か、古い住宅街の売りに出たところを探すかと言う選択になります。
もう交通の便の良い一戸建てはありません。
古い住宅街の一戸建ては、そもそも探すのが大変な上、どんどんアパート・マンションに変わっていっています。

●なるほど、このあたりは阪神間と変わりませんよね・・・私、こんな仕事しながら言うのもなんですが、 市街地で土地を買う、というのは本当に大変で無理があることだと思っています。

戦後まで、市街地は借家がほとんどだったわけです。土地を自分たちで買う、なんて一部のお金持ちだけの贅沢だった。ニューヨークとかパリもそうですよね。住宅といえば賃貸とかアパルトマンです。日本だけですよ、一生掛かるローン組んで高い土地を買うのは・・・これは戦後の国の施策ミスだ・・・というのは宮脇檀先生の受け売りです(笑)

 

また、札幌に住んでいる人でも「年を取ったらマンション」と言う考えがあります。
雪対策です。除雪はかなり重労働ですが、マンションなら管理組合で一括して業者発注。雪が降っても、朝起きたら既に業者が雪かきを終えています。

●阪神間でも老後はマンションに、という動きが増えているそうですが、さすが札幌、雪かきは確かに大変そうですよね、やったことないけど・・・そういえば今年の冬は雪ってほとんど見てないなぁ。

 

住宅価格が落ちていることもマンションブームを支えています。
新築マンションであっても家賃よりもローンの方が安いという状況です。

●阪神間で新築となるとなかなか家賃より安いことはまれでしょうけど、駅から離れるとありますよね。ふむふむ。

 

ですが、マンションが良くてマンションを選んでいるわけではないような気がします。
消去法の結果、マンションが残る。

「こだわりの家」でマンションが出てくることはないですし、事業者でも「こだわり」が売りのところはマンションは全くやっていないような状況です。マンション・リノベーションは需要は大きいのにだれも手をつけていない市場です。

●なるほど・・・特に広い一戸建てで暮らしてきた方はマンションにアレルギー持ってる人多いですからね・・・せっかく木が豊富な北海道、道産の木でリノベーションとかいいでしょうね・・・

 

(中略)また、是非、北海道へもお越しください。2×4は北海道は先進地ですし、
高気密・高断熱も同様です。山も木も加工場たくさんあります。

LEDを試したくなるとか、はずした吊り棚を捨てられないとか、
“その気持ち、わかる”と思って読ませていただきました。
いろいろ共通点もありそうです。またお会いできればありがたいです。
よろしくお願いします。

●Kさん、そこ共感してくれるとは、嬉しいかぎり(笑)
ありがとうございます。
私、北海道行きたいです!でも季節は夏にしますね・・・

 

総務省のサイトで調べたところ、やはり北海道の共同住宅率は高いみたいですね。全国で10位で41.1%。京都や宮城よりも高い。それでも全国平均の41.7%よりは低いよう。ちなみに兵庫は46.5%で6位。沖縄が53.4%とかなり高い。

 

政令指定都市(東京23区含む)の上位10都市でもグラフ作ってみた。なんと札幌は神戸や横浜よりも集合住宅率が高い。23区よりも福岡のほうが高いのも興味深い・・・

Kさんと話したのですが、北海道の鉄筋コンクリート建物は内部結露が本当にひどいらしい。
そのあたりも何か新しいことできたらいいなぁ。またいろいろ教えて下さい。よろしくお願いします。

間取りや面積に惑わされない


リノベーションをしたい、と中古マンションを探すときに、『どんな物件がいい?』とお聞きすると、『3LDK以上』と言われることがよくあります。
子供室2つに寝室を取りたいので、という希望からなのですが、この場合、中古物件の間取りで『3LDK』のものを探してしまうと、リノベーションの意味がなくなってきます。

そもそも、中古マンションの3LDKのものと言えば、北側玄関脇に一部屋、南面を東西、もしくは南北に分けて続きの和室が2部屋、といったものが多くなります。

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要望に優先順位をつける


最近、『中古物件を探してほしい』というご要望を頂くんですが、まだ探し始めた当初は要望が定まらない方が多いのが現実です。

中古物件を選ぶ際、重視したいポイントってたくさんあります。『せっかく中古で探すんだから、なるべくいいものを』と考えるのは当然。

 

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古いマンションを見る際の心得


先日見に行ったマンション。阪神甲子園の駅から徒歩『3』分。めちゃ近い。面積は60平米とそんなに大きくないけど、学校区もいいし、環境だけみればかなりいい。

ただし、築30年をゆうに越えている。外観はもちろん古いし、オートロックもない。駐車場もない。

中も比較的きれいに住まれてるとはいえ、時代を感じさせる。正直、きれいではない。

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