中古マンション見学行ってきました（川西市 リノベーション）
いやぁ１０月に入ってすっかり寒くなりましたね・・・
昼間でも半袖ではもう出歩けない・・・あぁ、残念です。それよりも風邪ひかないように気をつけないといけませんね・・・。
さて、昨日は、先日尼崎のＴさん邸を見学した頂いたＯさんと川西市の中古マンション見学に行ってきました。
川西市と言えば、私の地元・猪名川町のお隣さんでございまして、そちらで育ったＯさんご夫婦とはマンション環境に求める事柄が近くて、とても楽しい中古マンション見学となりました。
上↑の画像は、見学一件目の物件。
床面積が71㎡ほどで玄関・浴室にも窓が有り通風は良好で、広々としらバルコニーからも眺望も良し！なんといっても販売価格がスバラシイ。
物件調査も簡単に行いました。
断熱の有無、共有縦管の位置、遮音方法などを把握するだけで、どういった工事が可能で
どれくらいのリフォーム費用が掛るかだいたい分かってきます。
この一見目の中古マンションは、竣工時に高級マンションと騒がれただけあって、吹付け断熱に２重床に浴室乾燥など造りも非常にしっかりとしている印象。北側の洋室でもカビは全く見当たらなかったです。
私たちとしても、非常に触りやすく、魅力的な物件に感じました。
広々バルコニーも本当に魅力的。
ガーデニングも楽しめますし、子ども用プールなら広げれそうな大きさ。
また、非常に奥行きがあるので、多少の雨でも気にせずに洗濯物が干せそうですね。
Ｏさんもこちらの物件が気に入られたようで、とりあえずローン申請に動く事になりました。
順調にいけば、現況採寸を行い、図面を起こして、具体的な打合せがスタートです。
どんなお住まいになるのかな～とても楽しみです。
それと、一応その後に築４０年ほどの団地を見学・・・しましたが、一件目のマンションが非常にきれいだった事と、Ｏさんのご実家がすぐ近所という事もあり、あまり参考にはならず・・・。
個人的にはすごく興味があるんですが、結構ハードルだ高そうなだなぁっと、痛感しました。
でも、もう一件くらい見てみたいななんて・・・（笑）
その後、Ｏさんの車に乗せて頂き（本当にありがとうございました）、さしぶりに猪名川に帰ったものの、あまりの寒さに風邪気味の状態でございます・・・。
あぁ、鼻水がとまらない・・・
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駅前の商店街（大阪のマンションリノベーション）
昨日は大阪Ｉさんのご依頼で玉造まで物件見学のお付き合い。売主さん居住中でしたので写真は撮れませんでしたが、３年ほど前にリノベーション済み物件として売られていたものを購入されたとのことで、設備機器はほぼ新品・・・使えるものはそのまま使いましょう、というお話をしてきました。
Ｉさん、お菓子まで頂いてありがとうございました。
物件は駅に続く商店街からすぐという立地。この商店街がなかなかよいのです。
見学終了後、少し商店街をぶらついてみました・・・そういえば商店街歩くなんて、何年ぶりだろうか・・・そんな久しぶりの商店街を脚立抱えて歩いています。リノベーションさせてもらう物件って住宅地が多いので、こういう場所で現場があったら楽しそう。お昼ごはんの選択肢もおおいから悩むなぁ・・・
歩いてみると、携帯ショップやパチンコ屋の合間を縫って、かなり歴史を感じるお店がそこかしこに。商店街ってまさに職住一体、人の顔が見える空間なんだなぁと当たり前のことに改めて気づいてみる・・・
『おばちゃん、おはよう』とか『こら、走っちゃいかん』なんて声がどこからともなく聞こえてきそうな。近隣関係が薄い今の時代、子育てにはいい環境のような気がします・・・
休憩に懐かしい感じの喫茶店入りました。何でしょう、この落ち着く感じは。
壁の木材のつやとか塗り壁の色合いが積み重ねた年月で深みを感じさせるからなのか。まぁ暗いからというのもあるでしょうけど・・・最近の店って明るすぎます。
アイスコーヒー３８０円、安くて美味しかったです。マスターの薦めどおりモーニングも食べればよかった・・・
日を改めて採寸にお伺いしますので、次回は肉屋さんの揚げたてコロッケを頂くことにしようっと・・・食べることばかりですいません・・・
以上、せのぶら、ならぬ、こたぶらでした。
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ワイドバルコニーと景色
先日ホームページから資料請求頂いた神戸市灘区のＫさんのご依頼で、中古物件の調査に行ってきました。現場は『杉床と無垢の家具のあるリノベーション』Ｈさん邸のすぐ近く。神戸大学のキャンパスを望むとてもいい環境。
Ｋさんご夫婦は５ヶ月の赤ちゃんを連れての見学、話しかけたら笑ってくれてとてもあいそよし。いや～、乳児を見るとまた欲しくなります・・・いや、やっぱりもう無理です（笑）
築２４年。傾斜を活かした複雑な構造ながら、外壁のタイルはとても綺麗。エントランスもオートロック、ホテルのような雰囲気で当時はかなりの高級住宅であったことがはた目に分かります。新築時は相当高かったことでしょう・・・
Ｋさん曰く、中古リノベーションをするならなるべく変わったところを、ということで辿りついた物件だそうで、そのあたりは激しく共感できます（笑）バブル真っ只中には到底手が出なかったであろう高級物件、それをリーズナブルに購入できる可能性がある、というのも中古マンションリノベーションの魅力ですよね。
早速住戸内を調査。全体がＬ字型になった８０平米ほどの広さ。なんと４面外壁です・・・こういう状況はなかなかない・・・上下階は部屋があるのでマシと思いますが、やはり冬の冷え込みは考慮する必要があるでしょう、とお伝えしました。
キッチンなどはいかにもシステムキッチン、というものではなくて家具調のものだったり、高級マンションならではの部分もあるのですが、キッチンと廊下、洗面と廊下、トイレと廊下、全てに３、４センチくらいずつ段差がある。
リビングと廊下の段差は配管スペースですが、その他はなぜ必要なのかはわからないので、当時は段差を付けるのが流行ったのでしょうか・・・
クロスの汚れは多少ありますが、新築時からワンオーナー、リフォームは一切していないそうで、リノベーション向きの物件といえます。床はフローリング可。ＬＬ４５等級要。スラブ直張りカーペットから杉フローリングへの変更なので１０センチほど床は上げる必要がありますね。
リビングと和室に１５センチほどの段差。水廻りもないところなので配管とも考えにくい。とりあえず畳を上げてみましたが・・・１０センチほどの断熱材（遮音材）のほか何もない。やはり段差が流行っていたとしか・・・
しかし厚いスタイロフォーム。和室の床だけは次世代省エネ基準クリアか（笑）
無地のヒノキ縁甲板。見事な日焼け。畳とともにここまで色の差が出ているところを見ると、新築時からず～っと同じタンスが置かれていたのかもしれません。その他、床柱にはヒノキの絞り丸太が使われてたり、床の間天井には照明が隠されていたりと凝った部分が見受けられます。しかし畳も壁もきれいです。２４年暮らしてたとは思えない。
ユニットバス天井裏とキッチンパイプスペース内部を点検口からチェック。スラブ間寸法は概算で２７００弱とかなり大きい。天井は上げられるがその分梁が大きく見えることになるのでバランスが重要ですね。
共有縦管はトミジ管、掃除口あり。ということでキッチンどこに移動するとしても縦管清掃用にＰＳ点検口が必要。しかし洗面バストイレ側のＰＳは点検口見当たらず。
パイプスペース内部下地からみて、外壁下地は１０ミリスタイロ裏打ち石膏ボード、総厚１５ミリ程度？おそらくＧＬ張りと思われます。４面外壁でリフォームなしの割にカビや結露の跡は見受けられない。１０ミリ程度のスタイロが結構効いているのでしょうか・・・
南面と東面は全てワイドバルコニー。Ｋさんが気に入っているポイント、私も好きです。
そして、バルコニーからは神戸の町並みが一望。景色の中に緑も多いし、とっても静かで気持ちいい。素晴らしいです。
バルコニーは景色が一番綺麗に見えるところや、リビングの目の前はウッドデッキとしたいところ。掃き出し窓はスラブ天より２００ミリ以上のまたぎがあるので、『ルーフバルコニーとウッドデッキ・障子の映える和の家』西宮名塩Ｋ邸のように外部への繋がりとアクセスのしやすさを考慮した方がよいかと思います。
というわけで不動産屋さんと分かれたのち、細かい部分やコストなどのお話を一時間ほどさせて頂きました。採寸と竣工図の確認は購入の決意が固まってからということで、まずは木のリノベーションの実例や住み心地を知って頂くため、近いうちにＯＢさんのお宅に訪問することになりました・・・
ということで灘のＨさん、近くご連絡させて頂きます（笑）
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札幌のマンション事情
先日の住木センターさんの発表会で名刺交換させて頂いた札幌の材木店さんからご丁寧なメールを頂きました。
札幌は寒いので結構マンションが多い、というのは以前問い合わせ頂いたお客さまから聞いたことがありましたが、私、北海道はまだ一度も足を踏み入れたこともない場所なので、よく分かってませんでした。
今回、札幌在住の方の貴重なご意見を頂きました。なるほど～という点がありましたのでご紹介したいと思います。
＜札幌のＫさんから頂いたメール＞
（前略）さて、札幌の住宅事情ですが、かなりマンションは人気があります。
地方にいる人は札幌信仰があります。道内人口は減少傾向にありますが、札幌は横ばいで、今後も横ばいで推移すると予測されています。地方から札幌に移住してきた人が家を探すとき、戸建てはかなり交通の不便な分譲地か、古い住宅街の売りに出たところを探すかと言う選択になります。
もう交通の便の良い一戸建てはありません。
古い住宅街の一戸建ては、そもそも探すのが大変な上、どんどんアパート・マンションに変わっていっています。
●なるほど、このあたりは阪神間と変わりませんよね・・・私、こんな仕事しながら言うのもなんですが、 市街地で土地を買う、というのは本当に大変で無理があることだと思っています。
戦後まで、市街地は借家がほとんどだったわけです。土地を自分たちで買う、なんて一部のお金持ちだけの贅沢だった。ニューヨークとかパリもそうですよね。住宅といえば賃貸とかアパルトマンです。日本だけですよ、一生掛かるローン組んで高い土地を買うのは・・・これは戦後の国の施策ミスだ・・・というのは宮脇檀先生の受け売りです（笑）
また、札幌に住んでいる人でも「年を取ったらマンション」と言う考えがあります。
雪対策です。除雪はかなり重労働ですが、マンションなら管理組合で一括して業者発注。雪が降っても、朝起きたら既に業者が雪かきを終えています。
●阪神間でも老後はマンションに、という動きが増えているそうですが、さすが札幌、雪かきは確かに大変そうですよね、やったことないけど・・・そういえば今年の冬は雪ってほとんど見てないなぁ。
住宅価格が落ちていることもマンションブームを支えています。
新築マンションであっても家賃よりもローンの方が安いという状況です。
●阪神間で新築となるとなかなか家賃より安いことはまれでしょうけど、駅から離れるとありますよね。ふむふむ。
ですが、マンションが良くてマンションを選んでいるわけではないような気がします。
消去法の結果、マンションが残る。「こだわりの家」でマンションが出てくることはないですし、事業者でも「こだわり」が売りのところはマンションは全くやっていないような状況です。マンション・リノベーションは需要は大きいのにだれも手をつけていない市場です。
●なるほど・・・特に広い一戸建てで暮らしてきた方はマンションにアレルギー持ってる人多いですからね・・・せっかく木が豊富な北海道、道産の木でリノベーションとかいいでしょうね・・・
（中略）また、是非、北海道へもお越しください。2x4は北海道は先進地ですし、
高気密・高断熱も同様です。山も木も加工場たくさんあります。LEDを試したくなるとか、はずした吊り棚を捨てられないとか、
"その気持ち、わかる"と思って読ませていただきました。
いろいろ共通点もありそうです。またお会いできればありがたいです。
よろしくお願いします。
●Ｋさん、そこ共感してくれるとは、嬉しいかぎり（笑）
ありがとうございます。
私、北海道行きたいです！でも季節は夏にしますね・・・
総務省のサイトで調べたところ、やはり北海道の共同住宅率は高いみたいですね。全国で１０位で４１．１％。京都や宮城よりも高い。それでも全国平均の４１．７％よりは低いよう。ちなみに兵庫は４６．５％で６位。沖縄が５３．４％とかなり高い。
政令指定都市（東京２３区含む）の上位１０都市でもグラフ作ってみた。なんと札幌は神戸や横浜よりも集合住宅率が高い。２３区よりも福岡のほうが高いのも興味深い・・・
Ｋさんと話したのですが、北海道の鉄筋コンクリート建物は内部結露が本当にひどいらしい。
そのあたりも何か新しいことできたらいいなぁ。またいろいろ教えて下さい。よろしくお願いします。
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マンションリフォームと断熱
先週末、吹田Ｔ邸の壁の部分解体を行ってきました。前回、物件調査に入った際に、外壁面のカビがかなりひどく、今回のリノベーションでは外壁面の断熱改修を予定していまして、その下地をどうするかという確認と調査のためです。
売主さんはまだ住まれているところ、めちゃくちゃ無理をお願いしています。普通は絶対イヤですよね、まだ住んでいるのに壁壊されるなんて・・・そんな無茶を快く受けて頂いた売主さんには本当に頭が上がりません。それと調査に同行してくれた現場監督さんと大工さん。ありがとうございます。
北側洋室の角部分です。クロスが浮いてしまっているのが分かります。ビニールクロスの裏側で結露を繰り返していた証拠です。この物件、角住戸で３面が外壁に面しているので、熱環境として不利なのは良く分かるのですが、なぜここまでカビがひどいのか、正直よく分かりません。
竣工図によるとスタイロフォームかなにかで断熱はされているはずですし、もっと古い物件も触ってきましたが、ここまでひどいのは初めてなのです・・・
剥がれているビニールクロスをペロッとめくってみると、その下にはこれまた多量のカビが・・・お食事中の方すいません（いないか）。
ここまでひどいとなると、考えられるのは、断熱材が入っていない、もしくは相当スキマだらけで施工されているといったところでしょうか。とにかく壁を破ってみることにします。
電気配線などを切ってしまわないように気を付けながらノコ目を入れ、ハンマー＆手バラシで・・・
引っ込んでればいいのに、私、率先して手伝っています。そう、こういうちょっとした作業好きだから。正直、邪魔してる感じです。ごめんなさい。
石膏ボード全体が湿っているような感じがあります。そしてサクサク脆くなってるようにも思えます。
そして・・・石膏ボードの下から出てきたのは、ポリエチレンフィルムの防湿層とグラスウールです。まるで木造住宅の断熱仕様です・・・
少し解説しますと、このポリエチレンフィルムは防湿層（ベーパーバリア）と言って、室内側からの水分を壁内に入れないための役割があります。最近の高気密木造住宅でも使われている方法、当時としては珍しい（大抵、袋に入ったグラスウールが使われていることが多い）。
ただ、残念ながらフィルムはなんとなく重ね合わされているだけで、気密が取れていません。なので空気は自由に行き来できる。グラスウールも何となく入れてあるだけだし薄いので、外壁からの冷たい空気は室内に入ってくるわ、室内の湿った空気は壁内に入るわで、石膏ボードの表面だけではなく至る所で結露していたようです。冬場は連日結露祭りだったと思います・・・
グラスウールを取り出してみると、断熱材そのものに黒いカビが生えています。築３０年くらいの木造住宅の壁の中でよく見る光景。いくら断熱していても、水分があれば外壁と室内の温度差が生じる部分では必ず結露します。
グラスウールは空気をたくさん含んだ細い繊維の集まり。それによって断熱しているわけですが、結露で濡れてしまうとその構造が仇になってなかなか乾きません。また、下地の木材部分は断熱材が途切れるため、ここも冬場は結露していたかも知れません。しかし、湿気があって、風もないところをカビは好みますので、彼らにとってはパラダイスだったはずです・・・
まぁ、ここまで悪条件でも木って腐らないんですよね。木が腐るには腐朽菌という菌の活動が必要ですが、カビと腐朽菌の活動できる環境は異なってまして、カビが生えている状態は腐らない状態なんだそうです。これはとある大学の先生の受け売り・・・
とはいえ、とりあえず今回の工事では木下地もろとも全て解体撤去することになりました。ただし、吹き付け断熱をしたいので、コンクリートに埋め込まれた木レンガという下地は残しておき、そこに新たな下地材を横向きに固定、そこに縦方向の下地を４５センチ間隔で設置。その間を吹き付ける、ということに決まりました。
最近の木造住宅の場合、室内側で防湿層を作り、壁の中の湿気は外壁材に通気層を設けてそこから排出、という方法が一般的になっています。いわゆる外壁通気工法というやつです。
ＲＣ造のマンションは壁自体が通気しませんので、湿気を外に逃がせない。断熱性は低いのに気密性は高いという、結露のための好条件が揃った建物なんです。これを完全に防ぐには外断熱といって壁の外側で断熱する方法が一番。ただし外壁は共用部ですから、外断熱は大規模修繕でしか手の打ちようがない。
一戸単位でのリノベーションで断熱改修をするなら、気密性をいかに取るかが重要。室内の湿気が冷たい外壁に触れないようにしてやる必要があります。
ボード状の断熱材ではスキマ処理に限界があるため、今回は吹き付け断熱材で行きたい。が、ウレタン系の断熱材はフロンガスで断熱性を持たせているため、経年変化でガスが抜けると断熱性が低下するし環境にもよくない。
そこで今回はアイシネンという商品を使う予定。数年前から知ってる商品ですが、吹き付け断熱材の中では個人的に一番信頼できるものだと思います。ちょっと高いのが難点ですが・・・
窓サッシも全て内窓を付けて二重サッシにする予定。エコポイントもあることですし・・・
マンションでの温熱環境改善としては最善の策かと思います。問題は玄関ドアの断熱性でしょうか・・・こればっかりは上げられないので・・・
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ルーフバルコニーいろいろ
報告遅れましたが、先日の日曜、前回の見学会に来ていただいたお客さんの物件見学に西宮名塩まで行って来ました。物件案内はいつも私の無理を聞いてくれる、私より年下なのにかなりしっかりしているさわやか不動産屋Sくん。
名塩といえば、工務店さんにいたころに２件ほど新築住宅を建てさせて頂いたことがありますが、最近はとんとご無沙汰。というか、駅から離れた住宅地しか知らない私、今回初めて名塩駅周辺に行きました。
今回は現地集合、私はSくんを車でピックアップしてから現地、池ちゃんは電車で直接名塩駅。遅刻魔の池ちゃんが今回はかなり早く着いていました。曰く、『名塩ってもっと遠いと思ってました・・・』。
Sくん談『宝塚から２駅だし、マンションは駅徒歩圏内にあるし、高速道路へのアクセスも選択肢があって、名塩って案外便利なんです』。転勤で阪神間に来る方で名塩を選ばれる方が多いそうだ。ちょっと納得。
何より、名塩の物件は作りがかなり面白い。西宮の不動産情報を見ていると、名塩の物件も目に入ってくるが、ルーフバルコニーがあったり、庭が付いてたり、メゾネットだったり、駐車場が一軒ずつ目の前に着いてたり、図面を見てるだけでワクワクする。変わったもの好きですから・・・
今回、駆け足で５物件ほど見てまわったけど、みんなそれぞれ個性的で面白い。特にルーフバルコニーの向こうは緑。周りの視線も感じない。『いや～、ウッドデッキ敷きたいね～』とぶつぶつ言いながら、開放感を満喫・・・いやいや、プロの目からアドバイスを・・・（笑）
今回初めてこの辺りを歩いてみて感じたのは、町並みがとても洒落てる。緑があって、石畳になっていて、白い壁のマンションが映える、とてもいい雰囲気です。知り合いの建築家さんにもここで住んでる方がいます。『名塩、いいかも・・・』と帰って嫁さんに話したのは言うまでもありません（笑）
山の南斜面を開発して作った街なので、どこにいても日当たりがいい。高低差を活かして共用部は非常に複雑で面白い形状。ポーチがめちゃ大きかったり、玄関の横に砂場があったり。郵便屋さんは慣れるまで大変だと思いますが、子供たちにはとても刺激的な空間だと思います。はい。
基本、低層住戸が多いので、壁式構造がほとんど。なので間取り変更にはそれなりの制限があるけれど、面積はそこそこ広いし、最上階住戸が多いので高い天井の部屋があったり、中庭のようになったルーフバルコニーがあったり、物件自体の面白さは町にはない魅力・・・
今回の見学でお客さんは購入物件を決められたようです。壁式構造だと抜ける壁抜けない壁などの判断はなかなか難しいので、私たちのアドバイスも参考にして頂けたかもしれません。
ローン審査のための見積もりも出して、あとは審査待ち。売主さんのご都合で工事はもう少し先になりそうですが、とても楽しみです！
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軍艦島にみる鉄筋コンクリートマンションの寿命
前に関西で一番古い民間分譲マンションのことを書いたけれども、あれは築４４年。では実際、日本で初めて経った鉄筋コンクリート造の建物って？という話になると必ず出てくるのが長崎県の端島、別名『軍艦島』。
先日からこの軍艦島の上陸ツアーが始まったというニュースを見ました。
去年、インターネットで初めてその姿を見たときに鳥肌が立った。スケールでかい。ラピュタみたいだけど、メルヘンチックではなく、かなり怖い。
炭鉱の島として高度成長期の１９６０年には外周１２００メートルの小さな島に５０００人以上の人が住んでいたというから驚き・・・当時の東京の人口密度の９倍あったそうで、それはもう賑やかだっただろう・・・
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ルーフバルコニーはこうでないと。
関西で一番初めに建った民間分譲マンション
先日、お客さんの付き添いでメゾン西宮を見学してきました。メゾン西宮と言えば西宮でも屈指の長老マンション。昭和39年築とのことなので４４歳になります（人間で言えば現役バリバリ。そう考えると古い気もしない・・・）
見学に付き添う、と書きましたが、正直一度見てみたかったというところが大きくて、というのも、４０年越えるとさすがにライフスタイルに合わないだろうし、かなり痛んでるのだろうか、という興味があったのです。
で、意気揚々と現地に赴いたわけですが、なんというか、歴史の重みというか、ちょっとオーラが出てる感じ。『かっこいい・・・』と思わずつぶやく・・・
見学に来たお客さんも『さすがになんか風格ありますね』と・・・
間取りや面積に惑わされない
リノベーションをしたい、と中古マンションを探すときに、『どんな物件がいい？』とお聞きすると、『３ＬＤＫ以上』と言われることがよくあります。
子供室２つに寝室を取りたいので、という希望からなのですが、この場合、中古物件の間取りで『３ＬＤＫ』のものを探してしまうと、リノベーションの意味がなくなってきます。
そもそも、中古マンションの３ＬＤＫのものと言えば、北側玄関脇に一部屋、南面を東西、もしくは南北に分けて続きの和室が２部屋、といったものが多くなります。
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